事例の概要
「外調機の改修に3,000万円超」――この提案を本当に実施すべきか。大阪府豊中市の施設運営を止められない介護施設において、客観的データに基づく調査でカビの真因が冷媒管の結露であることを突き止め、保温補強とカビ対策を合わせて総額200万円前後で解決した事例です。施工の制約も誠実に開示したうえで追加対応まで行い、関係者への説明責任を果たしました。
課題
- 3,000万円超の外調機改修を提案されていたが、本当に必要かを判断する根拠がなかった
- 施設運営を止められない制約下で、大規模な施工が困難だった
- 理事会や社内での合意形成のため、客観的な汚染データが必要だった
成果
- 調査で真因を「冷媒管の結露」と特定し、3,000万円超の改修を回避、総額200万円前後で解決した
- 施設運営を止めずに、天井裏とエアコン25台のカビ対策を完了した
- 施工の制約を正直に開示し、追加施工で懸念箇所まで解消した
抱えていた課題/依頼の背景
今回ご依頼いただいた社会福祉法人様(以下、同社)が運営する施設は、多数の高齢者の方々が継続的に生活を送る場所であり、一般の住宅とは異なる特有の条件を抱えていました。居室だけでなく共用廊下や各種設備が存在し、特に空調は施設全体の空気環境に大きく影響します。何より、施設運営を止めることが難しく、施工には大きな制約が伴いました。
同社は施設内のカビ発生を受け、空調設備に原因があるとして、外調機（外気処理空調機）の改修工事に3,000万円を超える提案を受けていました。しかし、建物全体が汚染されているわけではないのに、これほどの投資が本当に必要なのか。ご担当者様の手元には、それを判断できる根拠がありませんでした。
ご担当者様は、入居者様の生活環境を維持しながら、業者選定、費用の社内説明、施工日程と運営の調整、さらには理事会や現場スタッフへの説明まで、多岐にわたる役割を担っておられました。施設の性質上、環境リスクを残したまま運営はできないという強い思いがある一方で、根拠の不確かなまま高額改修に踏み切ることも望んでいらっしゃいませんでした。
3,000万円の投資判断を「見た感じ大丈夫」「業者がそう言うから」という曖昧な根拠で下すことはできません。数値や写真、専門家の考察といった客観的な資料が不可欠な状況だったのです。そのため、まずは専門的な調査によって施設全体の状態を正確に把握し、そのうえで改修の要否と適切な対策を判断するという冷静な方針のもと、弊社にご相談をいただきました。
今回案件のポイント
本件の成否を分けた最大のポイントは、3,000万円超の外調機改修という提案をそのまま受け入れるのではなく、調査によってカビの真因を「冷媒管の結露」と特定し、保温材の補強という最小限の是正で解決に導いた点にあります。
最初の調査によって、問題は居住空間全体に広がっているわけではなく、天井裏の冷媒管保温材表面とエアコン内部に局所化していることが判明しました。原因は外調機の能力不足でも施設全体の高湿化でもなく、冷媒管周辺の結露。つまり必要なのは外調機の更新ではなく、冷媒管の保温補強と局所的なカビ対策だったのです。この的確な切り分けが、3,000万円超の改修を回避し、当初提案の15分の1以下のコストで対策を完結させる方針を可能にしました。
もう一つのポイントは、初回の施工完了報告で終わらせず、天井裏の構造上の制約から生じた「未到達箇所」の存在を正直に明示したうえで、最終的な追加対応まで完遂した点です。実際の施工では天井裏の構造が想定以上に複雑で、点検口から薬剤が届かない範囲が生じてしまいました。弊社はこの事実を曖昧にせず、施工完了報告書にありのままを記載。この誠実な報告が、ご担当者様とのさらなる対話につながりました。ご担当者様もこれを看過せず、未到達箇所の具体的な場所や追加施工の可否、保証の範囲などを丁寧にご確認されました。このご要望にお応えするため、弊社は各種資料を改めて整理し、追加の点検口を活用した再施工をご提案しました。
また、カビの根本原因である冷媒管の保温補強は設備業者様による工事であり、弊社の施工範囲（エアコン清掃・カビ取り）外にあたるため「再発保証」はできない一方、行った施工の品質は「施工証明」という形で別途お示ししました。保証の可否と施工品質の証明を分けて丁寧にご説明したことで、ご担当者様にご納得いただくことができました。最終的に追加施工によって当初の懸念を解消し、信頼関係のもとで案件を完了できたことが、本件の大きな特徴です。
依頼から診断/施工完了までの流れ
ご依頼をいただいてから診断、施工完了までの主な流れは以下のとおりです。
診断の実施
- 現地調査とサンプリング
施設1階から4階の各フロアにわたり、居室や共用部など約10箇所で、浮遊菌の捕集や建材の含水率測定といった調査を行いました。 - 各種検査による汚染状況の評価
浮遊菌は一般的な居住空間の範囲内であり、施設全体の空気が高濃度で汚染されている状態ではないことを確認しました。また、建材の含水率も正常値であり、大規模な漏水や建物全体の高湿化が原因である可能性は低いと判断しています。 - 汚染源の特定
天井裏を詳細に確認した結果、冷媒管の保温材表面とエアコン内部に局所的なカビを発見。これが主な汚染源であると特定しました。 - 原因の考察と対策の提示
調査結果から、カビの原因は外調機ではなく、冷媒管周辺の結露であると考察しました。したがって3,000万円超の外調機改修は不要であり、冷媒管の保温補強で結露を止めたうえで、エアコン清掃と天井裏のカビ除去を行えば十分と判断。設備側の是正（保温補強）は設備業者様、カビ対策（エアコン清掃・天井裏の除カビ）は弊社という役割分担を整理したうえで、平面図や写真、測定数値をまとめた詳細な報告書を作成し、段階的な対策をご提示しています。
施工の実施
- 天井裏のカビ対策施工
まず、天井の点検口から薬剤が届く範囲に対し、除カビ、防カビ、抗菌コーティングの3段階にわたる丁寧な処理を実施しました。届かない範囲については、専用の噴霧器を用いて抗菌剤を行き渡らせる対応を取っています。 - エアコン25台の分解洗浄
廊下に設置された天井カセット型や天吊り型のエアコン合計25台を、一台ずつ分解。内部を高圧洗浄し、各部品の洗浄から防カビ処理まで徹底して行いました。衛生面の回復だけでなく、正常な冷房運転が可能なことも確認しています。 - 施設運営に配慮した施工体制の構築
入居者様や職員の方々の動線を最優先に考慮し、作業時間や養生の範囲、空調の停止時間を綿密に調整しました。日中作業と深夜作業を組み合わせることで、施設の通常運営を妨げることなく施工を進めています。 - 施工完了報告と未到達箇所の明示
施工完了報告書には、天井裏の複雑な構造により薬剤が届かなかった箇所が存在する可能性を正直に記載し、施工の制約を明確にお伝えしました。 - 追加対応の協議と実施
ご担当者様からのご要望を受け、施工範囲を証明する図面や使用薬剤の一覧といった資料を改めて整理しました。追加の点検口を設置することで未到達箇所への施工が可能であることをご提案し、後日、追加施工を実施。この際、新たに発見された重度のカビ箇所についても、迅速に処置を完了しています。 - 冷媒管の保温補強（設備業者様による根本原因の是正）
真因である結露を止めるための冷媒管保温材の補強は、同社が設備業者様に依頼して実施。弊社の施工範囲はエアコン清掃と天井裏のカビ対策のみですが、調査・カビ対策施工・保温補強をすべて合わせても総額は200万円前後に収まり、当初提案されていた3,000万円超の外調機改修は不要となりました。
得られた結果
調査により、施設全体の慢性的な湿害ではないことが数値で証明されました。カビの原因が冷媒管の結露であると特定されたことで、3,000万円超の外調機改修を回避。対策は、設備業者様による冷媒管の保温補強と、弊社によるエアコン清掃・天井裏のカビ対策に絞り込まれ、総額200万円前後で完結しました。当初提案との差額は、実に2,800万円以上にのぼります。
施設運営を継続したまま、天井裏とエアコン25台のカビ対策を完了。初回施工の未到達箇所も明確にし、追加施工によって処置を実現しました。
また、調査から施工までを客観的な資料にまとめたことで、理事会や関係者に対し「なぜ3,000万円の改修が不要だったのか」「どこに何を施工したのか」を根拠をもって説明できる状態が整いました。
ご依頼後、社会福祉法人様より以下のメッセージを頂戴しました。
「新たに設置した点検口から重度のカビが確認された箇所につきましても、速やかに除カビ・防カビ処理を実施いただき、誠にありがとうございます。
今回の追加施工により、これまで確認できなかった箇所まで適切に処置いただけたことを大変心強く感じております。引き続き、ご助言・ご協力のほど、
どうぞよろしくお願いいたします。」
今回案件で発揮できたハーツリッチの強み
1:高額な改修提案を鵜呑みにせず、科学的調査で「本当に必要な対策」を見極めた
ご担当者様が受けていたのは、外調機の改修に3,000万円を超えるという提案でした。空調が原因という見立て自体は誤りではありませんが、「空調のどこに問題があるのか」が特定されないまま設備を更新しても、原因が違えばカビは再発します。
弊社は、浮遊菌調査や含水率測定、天井裏の詳細確認によって、問題が施設全体ではなく「天井裏の冷媒管周辺」と「エアコン内部」に限定されることをデータで証明。原因は外調機の能力ではなく冷媒管の結露であり、保温材の補強で是正できると考察しました。
この調査があったからこそ、3,000万円超の投資を回避し、対策を必要最小限に絞り込んで総額200万円前後で解決する道筋を示すことができました。「大きな工事をすれば安心」ではなく、「真因を突き止めて過不足なく対策する」。それが弊社の考えるカビ対策です。
2:施工の制約を正直に開示し、誰もが納得できる客観的な資料を作成
ご担当者様は、施設の理事会や管理者、そして日々入居者様と接する現場スタッフといった多くの関係者に対し、状況を正確に説明する責任を負われていました。3,000万円の改修を見送るという判断も、専門的なカビ対策の内容も、誰もが理解し納得できる形で伝える必要があったのです。
そこで弊社は、点検口から薬剤が届かない箇所があるという、自社にとって一見不利になりかねない情報も含めて、施工状況をありのままにご報告しました。さらに、施工範囲、使用した薬剤、作業工程などを図面や写真で詳細に可視化。専門知識がない方でも、どこにどのような処置がなされたのかを一目でご理解いただける資料として整理しました。
この誠実な情報開示と資料化によって、ご担当者様が関係者へ自信を持って説明できる状態が整いました。難しい状況を曖昧にせず、事実を共有する姿勢が、最終的に深い信頼関係を築く礎になったと考えています。
3:保証の範囲を明確にし、施設を止めない工程と追加施工で課題を完遂
カビの根本原因である冷媒管の保温補強は設備業者様による工事であり、弊社の施工範囲はエアコン清掃と天井裏のカビ取りに限られます。そのため、安易な「再発保証」はできず、このままではご担当者様の不安を完全に解消することはできません。私たちは、「根本原因の是正は別工事となるため再発の保証はできないが、実施した施工の品質は証明できる」という形で、保証と品質証明を明確に分けてご説明。保証ができない理由にご納得いただくと同時に、行った作業の質についてはご安心いただくことができました。
そのうえで、残された未到達箇所については、追加の点検口を設けて物理的にアクセスするという具体的な解決策をご提案し、実行しました。ただ「できない」で終わらせるのではなく、現実的な代替案と追加の対応を柔軟に組み合わせることで、当初の懸念点を解消しています。
施工にあたっては、多くの高齢者の方々が生活する施設を止めることは現実的ではないため、入居者様や職員の方々の動線を最優先に考え、日中作業と深夜作業を組み合わせた柔軟な工程を立案。施設の通常運営への影響を徹底的に抑えながら、計画的にカビ対策を完了させることができました。
代表 穂苅からのコメント
今回の要点は、「3,000万円の改修は本当に必要か」という問いに、調査という客観的な根拠でお答えしたことです。設備の更新が悪いわけではありませんが、原因が違えばいくら投資しても解決しません。真因を突き止め、必要最小限の対策で解決する。それが結果として当初提案の15分の1のコストにつながりました。もう一つは、施工の制約を正直にお伝えしたうえで、最後まで一緒に解決策を考え抜いたことです。未到達箇所が新たに見つかった際は緊張しましたが、追加対応後にご担当者様が安堵された表情を見て、心から安堵したことを覚えています。
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「高額な設備改修を提案されているが、本当に必要なのか判断できない」「施設運営を止めずにカビ対策を進めたい」――本事例のように、客観的データに基づいて真因を見極め、過不足のない対策で解決したい方は、ハーツリッチで解決できる可能性が高いです。
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