ホテルの客室、福祉施設の居室、浴室や脱衣室の周辺などで、次のような問題は起きていないでしょうか。

• カビを除去しても、数か月から数年で再発する
• 壁紙を張り替えたのに、同じ場所に黒い点が出てくる
• 消臭や除菌を行っても、しばらくするとカビ臭が戻る
• 特定の客室・居室だけで繰り返し発生する
• 最上階、外壁側、梁や柱の周辺に集中して発生する

このような場合、清掃不足だけが原因とは限りません。表面に見えているカビは、建物内で起きている湿気や水分の問題の「結果」である可能性があります。

カビ対策で重要なのは、カビを除去することそのものよりも、カビを発生させている水分がどこから来ているのかを確認することです。米国環境保護庁（EPA）の学校・商業施設向けガイドでも、カビ対策の要点は水分の管理であり、水分の問題を解決しないまま清掃だけを行っても再発する可能性が高いと説明されています。

「壁の中のカビが、石膏ボードを通って出てきた」とは限りません

現場では、次のように説明されることがあります。

したがって、室内側のカビだけを見て「壁の中から通り抜けてきた」と判断するのではなく、どこから水分が供給されているのかを調べる必要があります。

建物の中では、何が起きているのでしょうか

壁内部や天井裏でカビが増える仕組みは、主に次のような流れです。

1. 湿った空気や水が、壁・天井内部に入る 屋上や外壁からの雨水の浸入、浴室・脱衣室・厨房・洗濯室で発生した水蒸気、配管からの微量な漏水、冷媒管・冷温水管・ダクトの結露、配管や配線の貫通部からの空気の流入、空調や換気による室内外の圧力差など、入口はさまざまです。目に見える漏水がなくても、湿った空気が継続的に入ることで壁内部が高湿度になる場合があります。
2. 建物内部に、周囲より冷たい部分ができる 冷房によって壁や天井の室内側が冷やされます。加えて、断熱材が不足している場所、断熱材がずれている・途切れている場所、屋上スラブ・梁・柱などの熱橋部分、冷たい配管やダクトの周辺、外気が入り込んでいる部分では、局所的に温度が低い部分や温度差の大きい部分が生じます。
3. 高湿度や結露が発生する 湿った空気が冷たい面に触れると、その周辺の相対湿度が上昇します。条件によっては、目に見える水滴がなくても材料の表面がカビの生育しやすい高湿度状態になり、さらに温度が下がれば結露が発生します。国内でも、断熱・気密の技術資料において、内部に入り込んだ水蒸気が冷えた面に触れることで内部結露が生じること、断熱と気密の処理が重要であることが示されています。
4. 壁内部や天井裏が、乾きにくい 壁内部や天井裏は、空気が動きにくく、日常的に清掃できず、水分があっても発見しにくい場所です。石膏ボードの紙、木材、ほこりなどもあります。一度湿ると乾燥に時間がかかるため、水分の供給が続くと、室内側を清掃している間にも見えない場所で汚染が広がることがあります。

原因は、屋上・構造・設備・運用の複合であることがあります

ホテルや福祉施設のカビは、ひとつの原因だけで発生しているとは限りません。建物の外皮（屋上・外壁）、空調・換気設備、給排水設備、施設の使用状況などが重なっているケースがあります。

実際に、台風時に温かく湿った外気が屋上の脱気口などから建物内部に入り込み、館内の広い範囲でカビが発生した事例もあります。米国暖房冷凍空調学会（ASHRAE）の湿気管理に関する専門委員会でも、建物の湿気は外気・建物外皮・設備システム・利用者の活動が相互に影響し合って蓄積する、あるいは抑えられるものとして扱われています。

1. 屋上防水の劣化・部分的な漏水　笠木、パラペット、ドレンまわりからの浸水を含みます。
2. 屋上の断熱性能不足・脱気口などからの外気流入　断熱材の欠損やずれ、施工の不連続も同様です。
3. 外壁のひび割れ、シーリング材の劣化　建物の形状による局所的な温度差も影響します。
4. 梁・柱・スラブなどの熱橋　外壁と床、屋上と外壁などの取り合い部分で温度差が生じます。
5. 配管・冷媒管・ドレン配管の漏水や結露　断熱材の劣化、ドレンの詰まり、二重壁やふかし壁内部の空気だまりを含みます。
6. ダクト表面の結露、空調機内部やドレンパンの汚染　給気不足と排気過多による負圧、給気口の閉鎖やフィルターの目詰まり、設計風量が確保されていないケースもあります。
7. 使用状況　冷房温度を低く設定している、入浴や洗濯による水蒸気が多い、扉を長時間閉め切っている、空室の換気・除湿を停止している、家具を外壁に密着させている、清掃後の水分が十分に乾いていない、など。

特に、最上階や屋上直下の客室・居室だけで発生している場合は、屋上の防水だけでなく、断熱仕様や断熱材の状態、天井裏の温湿度なども確認する必要があります。同じ高さや同じ線上にカビが並ぶ場合は、梁やスラブなどの構造部分が関係していることがあります。

ただし、これらの状況があるからといって、それだけで原因を特定することはできません。

発生の仕方から、原因の見当をつける

現地調査の前に、次のような整理をしておくと、確認すべき範囲を絞り込みやすくなります。

この表は原因を確定するものではなく、確認の優先順位を決めるための手がかりです。実際には複数が重なっていることがあります。

表面のカビ取りだけでは、再発を止められないことがあります

カビが発生した場合、衛生面や美観の回復のために、表面の除去や壁紙の交換が必要になることがあります。しかし、次の処置だけでは、建物内部の水分原因は解消されません。

• 表面をカビ取り剤で拭く
• 壁紙を張り替える
• 室内側に防カビ剤を施工する
• 消臭・除菌を行う
• 空気清浄機を設置する
• カビが見えている部分だけを塗装する

屋上からの漏水、断熱欠損、配管結露、換気不良などが残っていれば、カビが再発する可能性があります。表面処理が不要なのではなく、水分原因を確認したうえで、除去・修復・再発防止を行う順番が重要です。

原因を解明するには、建物と設備の両方を調べます

カビの発生原因は、写真や目視だけでは判断できないことがあります。調査では、必要に応じて次のような項目を確認します。

発生状況・履歴の確認

• 発生している部屋、位置、高さ、方角
• 最上階、外壁側、水回り周辺などとの関係
• 降雨後に悪化していないか
• 冷房の設定温度と運転時間、空室時の換気・空調の状態
• 過去の漏水、改修、設備交換の履歴

建物の測定

• 壁や天井の含水率
• 表面温度と温度分布（サーモグラフィ）
• 室内・壁内・天井裏の温湿度推移（データロガー）
• 屋上、外壁、防水、断熱材の状態
• 壁内部や天井裏の目視・内視鏡確認

設備・空気の確認

• 配管、ドレン、ダクト、空調機の状態
• 給排気量、室内外の圧力差、空気の流れ
• 必要に応じた付着菌・浮遊菌の測定

対応の順番

順番を入れ替えて、水分原因が残ったまま除去や仕上げを先行すると、再発によって同じ費用と客室・居室の停止期間が繰り返し発生することになります。

まとめ

これらは、ひとつだけでなく、複数が重なっていることがあります。そのため、最初から「壁内部のカビが石膏ボードを通って出てきた」「清掃が足りない」「冷房を弱めれば解決する」と決めつけることはできません。

重要なのは、カビが見えている場所だけではなく、なぜその場所に水分が集まっているのかを確認することです。